Fiscalite et Risques du Viager
Comprendre les aspects fiscaux et juridiques de la vente en viager
Fiscalite
Vente de la residence principale en viager
Impot sur la plus-value
Pas d'impot sur la plus-value
Impot sur le revenu
- •Le bouquet : exonere
- •Les rentes : seules celles encaissees dans l'annee sont imposables
- •Abattement : 70% si vous avez plus de 70 ans au paiement de la premiere rente
CSG et CRDS
Apres abattement, la totalite des rentes annuelles est taxee.
IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere)
Viager Occupe
- •Pour le vendeur : Imposable pour la valeur de son droit d'usage.
- •Pour l'acheteur : Imposable sur la valeur venale de l'immeuble moins la valeur du droit d'usage.
Viager Libre
- •Pour le vendeur : Le vendeur n'est pas imposable
- •Pour l'acheteur : Imposable sur la valeur venale en pleine propriete
Vente a terme
Meme principe selon occupe ou libre
Vente de Nue-propriete
Attention : seul l'usufruitier supporte l'integralite de l'IFI sur la totalite de la valeur venale du bien.
Vente d'un immeuble qui n'est pas la residence principale
Memes regles que ci-dessus, a l'exception de la plus-value qui sera appliquee apres abattement decoulant du nombre d'annees de detention.
Vente a terme
Credit vendeur
Pas d'impot sur le revenu, pas de CSG, pas de CRDS.
Occupation (DUH)
- •Taxe d'habitation : a la charge du vendeur
- •Taxe fonciere : a la charge de l'acheteur (sauf ordures menageres)
Risques
Le vendeur est totalement protege
Protection contre le non-paiement
En cas de non-paiement d'une seule rente mensuelle, l'acte prevoit la resolution de la vente.
Recuperation du bien
Le vendeur recupere son bien en pleine propriete et conserve toutes les sommes percues (bouquet + rente).
Privilege inscrit
Son privilege est inscrit par une hypotheque vendeur prioritaire.
Aspects juridiques obligatoires
Acte notarie obligatoire
- •La vente en viager doit obligatoirement etre realisee par acte notarie
- •Le notaire verifie l'identite des parties et la validite du contrat
- •L'acte precise la repartition des charges entre vendeur et acheteur, celle-ci est determinee contractuellement
Protection du vendeur
Hypotheque legale
Le vendeur beneficie d'une hypotheque legale sur le bien vendu
Clause resolutoire
En cas de non-paiement des rentes, retour automatique du bien au vendeur
Indexation obligatoire
Les rentes doivent etre indexees sur l'indice des prix a la consommation
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