Les Formes du Viager
Decouvrez les principales formes de viager, chacune adaptee a des besoins et situations specifiques.
1. Le Viager Libre
Le bien n'est ni habite, ni utilise par le vendeur
Caracteristiques
- •L'acheteur est libre de l'occuper ou de le louer
- •Pas de DUH (droit d'usage et d'habitation)
- •Le bien peut etre vendu avec un locataire en place
Aleas et prix
- •Un seul alea : la duree de vie du vendeur
- •Le prix (valeur venale) est converti en bouquet et rentes
- •Droits d'enregistrement sur la totalite de la valeur
Viager sur deux tetes : Le paiement de la rente cessera au jour du deces de la deuxieme tete survivante.
2. Le Viager Occupe
Le vendeur reste dans le bien jusqu'a son deces.
Avantages
- •Vous occupez personnellement le bien
- •Si vous liberez les lieux : rente plus elevee
Calcul du prix
- •Valeur d'usage et d'habitation deduite de la VV, qui est calculee en fonction de l'esperance de vie (theorique) du vendeur.
- •Droits d'enregistrement sur le prix reduit
3. Le Viager Occupe Temporairement
Usage et habitation pour une duree definie au jour du contrat
•Le vendeur occupe le bien pour une duree determinee dans le contrat
•Exemple : projet de demenager dans une residence secondaire
•Votre droit d'usage et d'habitation (DUH) est valorise en consequence, il n'est pas calcule sur l'esperance de vie mais seulement sur la duree d'usage convenue.
4. Le Viager sur Deux Tetes
Protection d'un etre cher
Lorsque le viager concerne deux vendeurs, en cas de deces de l'un d'eux :
•Le survivant continue de percevoir la rente
•Le survivant conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'a son propre deces
5. La Vente a Terme
Prix fixe sans alea sur son montant
Caracteristiques
- •Un seul alea : la duree de l'usage et de l'habitation jusqu'au deces dont la valorisation sera deduite de la valeur venale
- •Pas d'alea sur le prix : il est fixe definitivement (VV - DUH)
- •Prix paye via un acompte + mensualites, c'est une forme de vente avec un credit vendeur. Le prix sera integralement paye.
En cas de deces
En cas de deces de l'acheteur, sa succession devra honorer les mensualites restantes.
6. La Vente de la Nue-propriete
Prix fixe en fonction de l'age de l'usufruitier (article 669-CGI)
Caracteristiques
- •Le vendeur conserve l'usufruit jusqu'a son deces. Contrairement au viager, il le conserve mais il ne l'occupe pas forcement. De ce fait, il peut louer le bien...
- •Le prix de la nue-propriete est calcule sur la base de la VV, deduction faite de la valeur de l'usufruit. La valeur de l'usufruit est determine par un bareme fiscal (71 a 80 ans : 30% de la VV).
- •Le prix est paye au jour de la vente.
En cas de deces
Au jour du deces du vendeur, l'acheteur prend possession (dans un delai fixe contractuellement).
7. Lexique
VV
Valeur du bien, valeur venale
DUH
Droit d'usage et d'habitation
RAV
Reste a vendre (apres soustraction de la valeur estimee du DUH)
Bouquet
Premier reglement du viager a la signature
Debit rentier
Il s'agit de l'acheteur tenu au paiement des rentes
Rentes
Versement mensuel
Alea
Evenement imprevisible
Frais notaries
Droits d'enregistrements et honoraires du notaire
Indexation
La rente augmente quand le cout de la vie augmente
Credit rentier
Il s'agit du vendeur creancier des rentes
Important : Chaque forme de viager repond a des situations differentes et necessite un contrat detaille pour eviter les malentendus. Notre expertise en Occitanie vous garantit un accompagnement adapte.
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